Vlada Hercegovačko-neretvanske županije pripremila je Prednacrt zakona o najmu stana, propis koji bi trebao urediti odnose između najmodavaca i najmoprimaca, ali i otvoriti pitanje stanova u kojima su ranije postojala stanarska prava, a čiji status do danas nije do kraja riješen.
O ovoj temi zastupnici bi trebali raspravljati 11. svibnja na sjednici Skupštine HNŽ-a. Riječ je o zakonu koji dolazi u vrijeme sve izraženijih problema na tržištu stanovanja, rasta cijena najma i brojnih neriješenih odnosa između vlasnika stanova i osoba koje ih koriste.
Prema obrazloženju Vlade HNŽ-a, ustavni temelj za donošenje zakona nalazi se u Ustavu Federacije BiH i Ustavu HNŽ-a, prema kojima je u nadležnosti Skupštine HNŽ-a donošenje zakona i drugih propisa za izvršavanje županijskih ovlasti. U obrazloženju se navodi i kako je u isključivoj nadležnosti županije utvrđivanje politike koja se odnosi na reguliranje i osiguranje javnih službi.
Neriješeni status stanova i stanarskih prava
Kao glavni razlog donošenja zakona Vlada navodi probleme koji su se pojavili u praksi, osobito kada je riječ o stanovima u kojima su ranije postojali nositelji stanarskog prava.
Ti problemi, prema obrazloženju, odnose se i na društvene stanove i na stanove u privatnim objektima, posebno u slučajevima u kojima korisnicima nije bio moguć otkup stana.
Riječ je, među ostalim, o osobama koje su stanarsko pravo stekle prijenosom s ranijih nositelja stanarskog prava, ali prethodni nositelji nisu pravodobno podnijeli zahtjev za otkup stana. Posebno se spominju i osobe koje su imale stanarsko pravo u stanovima u privatnom vlasništvu.
Vlada HNŽ-a navodi kako se pokazala potreba da se ova oblast regulira i da se omogući odgovarajuća zaštita i vlasnika stanova i nositelja stanarskih prava, sve dok se zakonski ne omogući konačno rješavanje njihova statusa ili neko alternativno rješenje.
Mostar se nije očitovao na prednacrt
Prednacrt zakona dostavljen je svim jedinicama lokalne samouprave u HNŽ-u, i to u dva navrata, kako bi mogle dati primjedbe, prijedloge i mišljenja.
Na prednacrt su se očitovali Grad Čapljina, Općina Prozor-Rama, Općina Ravno i Općina Neum. Prema obrazloženju Vlade, nijedna od tih jedinica lokalne samouprave nije imala primjedbi na tekst prednacrta.
S druge strane, na predloženi tekst nisu se očitovali Grad Mostar, Grad Konjic, Općina Čitluk, Općina Jablanica i Grad Stolac.
U obrazloženju se navodi kako su prihvaćene primjedbe Ureda za zakonodavstvo, koje su se odnosile na korekciju ustavnog temelja za donošenje prednacrta zakona i dopunu dijela preambule.
Ministarstvo financija HNŽ-a nije imalo primjedbi koje se odnose na sadržaj dostavljenog prednacrta.
Ministarstvo pravosuđa, uprave i lokalne samouprave HNŽ-a dalo je više primjedbi koje su djelomično prihvaćene. One se, među ostalim, odnose na uvođenje odredbi o nadzoru nad primjenom zakona i propisivanje novčane kazne ako se ne zaključi ugovor o najmu stana.
Prihvaćene su i sugestije koje se odnose na pravilnu terminologiju, definicije pojmova, sastavne dijelove ugovora o najmu, slobodno ugovorenu najamninu i prestanak podnajma u svim slučajevima kada prestaje najam stana.
Ostale sugestije nisu prihvaćene jer Vlada smatra da su ta pitanja već na odgovarajući način uređena drugim propisima.
Ugovor o najmu mora se zaključiti u propisanom roku
Jedna od najvažnijih odredbi prednacrta odnosi se na obvezu zaključivanja ugovora o najmu stana.
Prema članku 7., najmodavac i najmoprimac dužni su zaključiti ugovor o najmu stana u roku od 90 dana od dana stupanja zakona na snagu ako je riječ o slobodno ugovorenoj najamnini.
Ako je riječ o zaštićenoj najamnini, ugovor se mora zaključiti u roku od 30 dana od dana donošenja odluke o visini najamnine.
Ako najmoprimac ne postupi u skladu s tom obvezom, smatrat će se nezakonitim korisnikom stana.
S druge strane, ako najmodavac ne sklopi ili odbije sklopiti ugovor o najmu stana u propisanom roku, najmoprimac može od suda tražiti donošenje presude koja će zamijeniti ugovor. Takvi postupci smatrat će se hitnima.
Prednacrt uređuje i slučajeve u kojima najmoprimac ne može utvrditi tko je najmodavac. U tom slučaju smatrat će se da je najmodavac pravna osoba koja je upisana u zemljišne knjige ili knjigu položenih ugovora, odnosno osoba u čijoj se knjigovodstvenoj evidenciji vodi predmetni stan.
Za stanove za koje se utvrdi da je najmodavac nepoznat, predviđeno je da ih u najam izdaje općina, odnosno grad.
Što mora najmoprimac?
Prednacrt zakona propisuje i obveze najmoprimca. On je dužan plaćati najamninu te druge troškove tekućeg održavanja stana, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.
Najmoprimac stan mora koristiti tako da ga čuva od oštećenja. Također, ne smije obavljati preinake u stanu bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca.
Ove odredbe posebno su važne jer se kasnije u zakonu upravo neplaćanje najamnine, neovlaštene preinake i nanošenje štete navode kao mogući razlozi za otkaz ugovora o najmu.
Zaštićeni najmoprimac ima prednost pri kupnji stana
Zanimljiva odredba nalazi se u članku 16., koji uređuje obvezu najmodavca u slučaju prodaje stana.
Ako najmodavac namjerava prodati stan, dužan ga je pisanim putem najprije ponuditi zaštićenom najmoprimcu. U ponudi mora navesti cijenu i uvjete prodaje.
Ako se zaštićeni najmoprimac u roku od 30 dana od primitka ponude ne izjasni da prihvaća ponudu, najmodavac može stan prodati drugoj osobi, ali samo pod istim uvjetima ili za višu cijenu.
To znači da zaštićeni najmoprimac dobiva pravo prvokupa u odnosu na treće osobe, ali u jasno određenom roku.
Podnajam samo uz suglasnost najmodavca
Prednacrt zakona propisuje da najmoprimac ne može stan ili dio stana dati u podnajam bez suglasnosti najmodavca.
Također, podnajam prestaje u svakom slučaju kada prestane najam stana. Time se nastoji spriječiti situacija u kojoj bi podnajmoprimac zadržao korištenje stana nakon što prestane osnovni ugovor o najmu.
Kada najmodavac može otkazati ugovor?
Članak 21. propisuje razloge zbog kojih najmodavac može otkazati ugovor o najmu stana.
Ugovor se može otkazati ako najmoprimac ili drugi korisnici stana koriste stan suprotno zakonu i ugovoru o najmu.
Kao razlozi za otkaz posebno se navode slučajevi kada najmoprimac ne plati najamninu i druge ugovorene troškove u vezi sa stanovanjem, kada stan ili dio stana daje u podnajam bez suglasnosti najmodavca, kada ometa druge najmoprimce ili korisnike zgrade u mirnom korištenju stana ili poslovnih prostorija, te kada stan ne koristi za stanovanje, nego u cijelosti ili djelomično za druge namjene suprotno ugovoru o najmu.
Razlozi za otkaz mogu biti i nanošenje štete zajedničkim prostorijama, uređajima i dijelovima zgrade, kao i preinake stana, zajedničkih prostorija ili uređaja zgrade bez prethodne pisane suglasnosti najmodavca.
Međutim, zakon uvodi i zaštitni mehanizam za najmoprimca. Najmodavac ne može otkazati ugovor iako su ispunjeni uvjeti za otkaz ako najmoprimca prethodno pisano ne opomene i ne ostavi mu rok od 30 dana da otkloni razloge za otkaz.
Otkaz mora biti pisan i obrazložen
Prednacrt zakona propisuje i formu otkaza ugovora o najmu stana.
Najmodavac otkaz daje u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom za iseljenje iz stana. Otkaz se dostavlja neposredno najmoprimcu ili preporučenom poštom.
Ako najmoprimac odbije primiti pisani otkaz, otkazni rok počinje teći od dana kada je obavijest o otkazu predana na pošti.
Ako se najmoprimac ne iseli iz stana u otkaznom roku, odnosno u roku koji odredi najmodavac, najmodavac može nadležnom sudu podnijeti tužbu za iseljenje najmoprimca.
Otkaz dan najmoprimcu odnosi se i na sve korisnike stana. Postupak pokrenut tužbom za iseljenje najmoprimca smatra se hitnim.
Nadzor Ministarstva građenja i kazne do 5.000 KM
Nadzor nad primjenom zakona obavljalo bi Ministarstvo građenja i prostornog uređenja HNŽ-a.
Prednacrt donosi i kaznene odredbe. Novčanom kaznom od 1.000 do 5.000 KM kaznit će se najmodavac ako, suprotno zakonu, ne zaključi ugovor o najmu stana ili ako visinu zaštićene najamnine odredi protivno zakonskim odredbama.
Ako je najmodavac pravna osoba, odgovorna osoba u toj pravnoj osobi može biti kažnjena novčanom kaznom od 500 do 1.000 KM.
Prema obrazloženju Vlade HNŽ-a, za provedbu ovog zakona županija ne bi trebala izdvajati posebna sredstva.
Scena.ba
