Tako će, na primjer, za stan vrijedan od 150.000 KM do 200.000 KM obvezni troškovi notara i upisa vlasništva sigurno premašiti 1.000 maraka, i to samo ako nije kupljen na kredit.
Kupci nekretnina u Republici Srpskoj obično vjeruju da je najteži dio posla iza njih kada pronađu odgovarajući stan i dogovore cijenu, a onda se suoče s hrpom papirologije i dodatnim troškovima koji nerijetko prelaze i nekoliko tisuća maraka.
Notarske usluge, upis vlasništva, procjena nekretnine, hipoteka, osiguranja i brojne pristojbe samo su dio onoga što moraju platiti prije nego što preuzmu ključeve. Cijela procedura, od pronalaska stana do uknjižbe vlasništva, u prosjeku traje oko dva mjeseca, ali se nerijetko i produlji, piše Capital
Tako će, na primjer, za stan vrijedan od 150.000 KM do 200.000 KM obvezni troškovi notara i upisa vlasništva sigurno premašiti 1.000 maraka, i to samo ako nije kupljen na kredit.
Predsjednik Notarske komore RS Borislav Radić objašnjava da nema velike razlike u kupnji stanova u novogradnji i starogradnji, ali da u nekim slučajevima mogu nastati dodatni troškovi.
“Kupac će platiti otprilike od 1.000 KM do 1.100 maraka za dodatne troškove. Ako se stan kupuje kreditom, onda se mora računati na trošak od još toliko”, kaže Radić.
Iako zakon propisuje da kupac i prodavatelj solidarno snose troškove, u praksi gotovo sve obveze padaju na teret kupca, navodi Radić.
“Imao sam slučaj da završimo sve za tri dana, ali i onaj kada se probiju rokovi pa se onda potpisuju aneksi. Mi u ugovorima najčešće, ako je idealna situacija, ostavimo rok do 60 dana za realizaciju, ali se događa da se taj rok probije“, kaže Radić.
Prvi korak je, objašnjava, notarski ugovor koji za stan ove vrijednosti košta od 550 KM do 650 KM. Potom se plaća upis vlasništva u katastru, a za stan od 200.000 KM on iznosi 400 KM. Na to ide i pristojba od 50 KM za troškove katastra, dakle ukupno 450 KM za Republičku upravu za geodetske i imovinsko-pravne poslove Republike Srpske (RUGIPP).
“Kupnja na kredit donosi nove obveze. Uz kupoprodajni, sklapa se i poseban notarski ugovor o hipoteci, čija cijena za kredit ove vrijednosti iznosi između 550 i 650 KM. Nakon toga slijedi i upis hipoteke u katastar po istoj tarifi kao i upis vlasništva”, kaže Radić.
Skriveni troškovi bankovnih procedura
Međutim, u praksi konačan račun često bude i veći od onoga što pokazuju notarske tarife jer dodatne troškove donosi i procedura odobravanja stambenog kredita. Kupci koji financiranje osiguravaju putem kredita moraju računati i na zahtjeve banaka, od platnih lista, preko potvrda o zaposlenju, vjenčanih listova i druge dokumentacije.
Kod kupnje stana na kredit banka gotovo uvijek traži procjenu ovlaštenog vještaka, a taj trošak najčešće snosi kupac. U praksi se ovaj iznos kreće između 200 i 250 KM.
Iskustvo jedne Banjalučanke koja je stan kupila na kredit izravno od investitora pokazuje da se tijekom postupka mogu pojaviti i troškovi na koje kupci uopće ne računaju. Kaže da je nedavno finalizirala kupnju stana od 90 četvornih metara u novogradnji na kredit te da je tijekom kupnje osjetila koliko prikupljanje dokumentacije i probijanje rokova mogu povećati konačan račun.
U banci su od nje tražili da otvori račun i ugovori premium paket čije održavanje košta između 15 i 20 KM mjesečno.
“Nije mnogo, ali na 20 godina se skupi lijepa svota od najmanje 3.600 KM. Morala sam platiti i osiguranje kredita, jednokratno, što je iznosilo 1.350 KM. Ovaj se iznos mora uplatiti prije nego što kredit uopće bude odobren. Procjenu stana platila sam 250 KM, s tim da nije bilo troška obrade kredita pa to nismo morali platiti”, objasnila je.
Dva osiguranja i problem s listom nepokretnosti
Kaže da je potom morala platiti i policu životnog osiguranja s minimalnom premijom od 550 KM godišnje, koju može isplatiti nakon deset godina, što je oko 17.000 KM.
Prvi notarski ugovor s investitorom platila je 970 KM, a nakon toga i novih 350 KM za aneks zbog produljenja roka za isplatu. Kada je sve odobreno, platili su još 970 KM za ugovor o kreditu s bankom i investitorom.
“Dodatni trošak se pojavio zato što smo kupili stan izravno od investitora, zbog čega nam je trebao list nepokretnosti za kompletnu zgradu. Investitor ovaj dokument vadi svakih šest mjeseci, a kupac ne može banci priložiti stariji od 30 dana. U mom slučaju list je bio stariji, a investitor je na jednoj parceli napravio dvije zgrade s četiri lamele pa sam morala izvaditi 29 listova, za svaki stan pod hipotekom. Platila sam svaki po 15 maraka, što je 435 KM. Nakon toga smo platili uknjižbu hipoteke 580 KM“, kaže ona.
Radić objašnjava da se dodatni izdaci često pojavljuju i zbog administrativnih procedura, posebice ako se probiju rokovi za realizaciju kredita, što donosi nove troškove.
Do probijanja rokova dolazi kada kupci ne prikupe dokumentaciju na vrijeme, kada kasni obrada zahtjeva u banci ili zbog drugih administrativnih razloga. Događalo se da kupac ne skupi dokumentaciju, da mu direktor ne potpiše potvrde, pa čak i da je bankovni referent na godišnjem odmoru i ne realizira zahtjev za kredit na vrijeme.
Ako novac nije isplaćen u roku predviđenom ugovorom, najčešće se zaključuje aneks, a u pojedinim slučajevima potpisuje se novi ugovor.
“Ponekad stranke ne žele aneks, nego potpisuju novi ugovor. Inače, aneks se plaća u visini od 50 posto cijene osnovnog ugovora, što je u našem primjeru 250 do 300 KM”, objašnjava Radić.
Što kaže statistika?
Inače, prošle godine u RUGIPP-u je registrirano ukupno 18.172 kupoprodajnih ugovora u kojima je prometovano ukupno 37.950 nekretnina, čija je ukupna ostvarena cijena približno 1,37 milijardi КM.
Prosječna cijena stana po četvornom metru u Republici Srpskoj iznosila je 2.567 КM i za oko 115 КM je viša nego 2024. godine.
Scena.ba
