Iako je dopuna Zakona o porezu na dodatu vrijednost kojom se omogućava povrat PDV-a na kupovinu prve nekretnine zvanično usvojena još 12. aprila 2025. godine, građani Bosne i Hercegovine i dalje su u neizvjesnosti. Brojna pitanja o tome kako doći do novca ostaju bez odgovora, dok se ključni Pravilnik o primjeni zakona i dalje nalazi u administrativnim labirintima. Iz UIO su nam potvrdili da je Pravilnik još na stolu Upravnog odbora, a stručnjaci za nekretnine, s druge strane, upozoravaju na posljedice čekanja na to da zakon u praksi zaživi.
UIO BIH: Pravilnik je na stolu Upravnog odbora
Dok veliki broj kupaca koji su uknjižili svoje nekretnine nakon “magičnog datuma” – 12. aprila prošle godine – čekaju prve pozive za predaju dokumentacije, iz Uprave za indirektno oporezivanje (UIO) stižu tek tehničke informacije. Iz UIO su za N1 potvrdili da je faza javnih konsultacija završena, a Radna grupa je korigovala Nacrt pravilnika koji je sada dostavljen Upravnom odboru.
“Nakon toga je konačna verzija prijedloga Pravilnika o dopuni Pravilnika o primjeni Zakona o porezu na dodanu vrijednost zajedno sa zaprimljenim mišljenjem Direkcije za evropske integracije (na Pravilnik ) dostavljena Upravnom odboru Uprave za indirektno oporezivanje na dalje nadležno postupanje. S tim u vezi, budući da Pravilnik još nije usvojen, službenici UIO još uvijek nisu u mogućnosti davati dodatna tumačenja i pojašnjenja u vezi sa nacrtom. Nakon usvajanja Pravilnika, javnost će imati priliku da dobije sva potrebna objašnjenja”, kazali su nam iz UIO BiH.
Ekonomski stručnjaci već duže vrijeme upozoravaju na pogubne posljedice ovog kašnjenja. Iako je država obećala refundaciju, protok od godinu dana bez primjene zakona donio je direktne finansijske gubitke kupcima.
Ključne posljedice kašnjenja koje osjete građani:
Smanjena kupovna moć: Novac koji je kupcima trebao biti vraćen prošle godine danas vrijedi znatno manje.
Rast cijena opremanja: Dok se čeka povrat, cijene namještaja i opreme za stanove su drastično porasle.
Dodatno zaduživanje: Mnogi su podigli kredite ili posudili novac za premiju, očekujući brzu refundaciju, a sada plaćaju kamate na taj dug.
Finansijski gubitak: Inflacija direktno “jede” iznos povrata koji je fiksiran na osnovu cijene stana plaćene prije godinu dana.
Kalkulator · PDV na prvu nekretninu
Koliki je vaš povrat — i koliko vrijedi danas?
Po nacrtu Pravilnika UIO BiH. Izračunajte iznos prema vašoj situaciji i koliko ste izgubili dok zakon čeka na primjenu.
01 · Vaša situacijaPovršina stana
m²Cijena po kvadratu u KM
KMVeličina domaćinstva uključujući vas
3 osobe
12345678
02 · Procijenjeni povrat
Iznos koji možete dobiti
24,557.74KM
⚠ Cijena (208,000 KM) premašuje granicu 165.000 KM — možda nemate pravo na povrat.
Refundibilna kvadratura70 m²
Ukupna cijena stana208,000 KM
Dosegnut plafon24.558 KM
Realni gubitak na čekanju (~6% inflacija)−1,411.90 KM
Vrijednost povrata erodirala je za 396 dana otkad je zakon stupio na snagu 12. aprila 2025.
Pravilnik još nije usvojen · Stanje 13. maj 2026.
Plafoni: 40 m² + 15 m²/član · Max 24.557,74 KM · Cijena stana ≤ 165.000 KM
A situacija na terenu je sve samo ne mirna. Agent za nekretnine Haris Kadić u razgovoru za N1 ističe da je upravo ovaj zakon bio inicijalna kapisla za mnoge mlade ljude i porodice da konačno donesu odluku o kupovini stana. Mnogi su ušli u proces uknjižbe odmah nakon 12. aprila prošle godine, računajući da će novac dobiti u roku od nekoliko mjeseci. Međutim, zauzvrat su dobili samo čekanje i kamate na kredite.
“Ljudi su planirali opremiti stanove od tih 25.000 ili 26.000 KM. Sada imamo situaciju da novi talas kupaca stoji i ne kupuje nekretnine jer se ništa ne radi po pitanju pravilnika. Niko se ne usuđuje ući u investiciju dok ne vidi crno na bijelo kako će vratiti svoj novac”, navodi Kadić koji nam je kazao da je u jeku najava o povratu PDV-a na prvu nekrentinu veliki broj građana odlučio podići kredit, zadužiti se i na neki drugi način pa i ušteđevinu uložiti u novi stan, međutim, neprovedba zakona imala je kontraefekat.
“Svi su frustrirani. Zato što i kupci i prodavci nekretnina ne znaju kako će taj oproces teći i kako će se sve u konačnici realizovati, a što je i najvažnije ni kada će sve to započeti. Jer je i svakom investitoru u interesu da proda što veći broj stanova, a da su mu kupci zadovoljni, da donesu odluku, zato što će mu država pomoći bar u tom dijelu tog PDV-a. Mnogi ljudi su podigli kredite, možda čak i posudili novac za prvu ratu ili učešće, misleći da će refundacijom od države zatvoriti te dugove ili opremiti stan.”
Posebno važno pitanje koje ostaje u sjenki jeste takozvani “plafon” povrata novca. Iako se u javnosti stalno pominju kvadrati – 40 metara kvadratnih po kupcu i dodatnih 15 po svakom članu domaćinstva – struka upozorava da to ne znači neograničen povrat za luksuzne nekretnine.
Stvarni iznos povrata limitiran je preračunatom stopom PDV-a. U praksi, to znači da čak i ako ste platili mnogo veći porez, država će vam vratiti maksimalno između 24.500 i 25.500 KM (zavisno od konačne verzije Pravilnika). Sve iznad toga smatra se luksuzom koji država ne subvencioniše
To praktično znači da država želi u prvom redu pomoći onim osobama koje kupuju stanove vrijednosti do, naprimjer, 180.000 KM ili manje.
Pravilnik će riješiti sve nedoumice
Važno je istaći i to da će sve ove informacije biti utvrđene i regulisane striktno Pravilnikom kojeg svi očekuju pa tako i ona koja se odnosi na to da li će imati pravo aplicirati za povrat PDV-a i oni čija vrijednost nekretnine iznosi 300.000 KM ili više. To bi u praksi ovako bilo:
“Znači ja ako kupim stan od 300.000 KM, imam suprugu, dijete… sve je tu u redu, imam pravo da vratim kompletan PDV, ali je propisan i maksimalni prag povrata od 25.500 KM, što otprilike iznosi nekih 170.000 do 175.000 KM vrijednosti ako kupujem nekretninu u tom iznosu. A isto tako, ovi koji kupuju luksuzne stanove mogu aplicirati, ali njima će biti samo toliko iznosa vraćeno. Ako je, zato kažem, znači to maksimalno. Nekome može biti vraćeno PDV-a 13.000 KM ako je kupio stan od 80.000 KM. A ako je neko kupio stan od 300.000 KM, bez obzira na to što ima pravo on, žena, dijete povrat (40 kvadrata + 15 kvadrata po članu domaćinstva) neće nikom biti vraćen kompletan PDV od nekretnine već taj maksimalni iznos od 25.500 KM”, pojasnio je Kadić koji je naveo da je taj povrat PDV-a veoma značajan za mlade bračne parove koji kupuju manje stanove od upravo cca 165.000 do 170.000 KM te da taj novac od povrata mogu iskoristiti za opremanje stana.
Ne postoji dobna granica, što je jako važno. Ključni uslov je da osoba nije imala uknjiženu nekretninu u posljednjih deset godina, a mora biti državljanin BiH sa prijavljenim boravištem.
“Svaka pomoć je dobro došla mladim ljudima ili generalno svim ljudima, ali ovdje nema više mladi, ovdje su svi državljani Bosne i Hercegovine. Znači ako prvi put rješava pitanje i ima 60 godina on to svakako može uraditi i isto tako očekivati pomoć.”
Također, Kadić je napomenuo da se povrat PDV-a odnosi samo na nekretnine na koje se plaća PDV u iznosu od 17 posto.
“Povrat PDV-a se odnosi isključivo na kupovinu direktno od investitora, koji može biti pravno ili fizičko lice, pod uslovom da je u sistemu PDV-a. Važno je naglasiti da se pravo na povrat ostvaruje samo na takve nekretnine. Ukoliko kupujete stan u novogradnji koji nikada nije useljen, ali ga prodaje fizičko lice koje nije u sistemu PDV-a, u tom slučaju ne možete aplicirati za povrat novca”, naveo je Kadić.
Posebnu pažnju je usmjerio i na najave o zabrani raspolaganja, odnosno, zabranom prodaje od, pretpostavlja se tri do pet godina što dodatno obavezuje kupce na dugogodišnji život u istoj nekretnini bez mogućnosti promjene ako im se životne okolnosti izmijene.
“Ako je prodaš, moraš vratiti taj PDV koji si dobio i to je jedna od većih kvaka gdje te obavezuje da živiš u toj nekretnini”, dodao je Kadić.
Međutim, svi ovi detalji koji su postali dostupni u javnosti dodatno će razjasniti i učvrstiti famozni Pravilnik kojim će također biti pojašnjeno i koja dokumentacija je potrebna za apliciranje kao i na koji način će se taj povrat PDV-a na prvu nekretninu realizovati.
“Svi ga čekaju jer niko nema sigurne i konkretne informacije poput i onih kakav je proces implementacije, koje tijelo će biti nadležno za prihvatanje tih dokumenata, kako će se prihvatati dokumenti, koliko će koštati vađenje tih dokumenata, to su prava pitanja. Vjerovatno će oni u poreznom sistemu i vlastitim evidencijama kao porezni obveznik imati podatke. Da li je ili nije platio porez kad je kupio, da li ima imovinu koja se vodi na njemu, sve su to informacije koje se u sistemu mogu pronaći”, pojasnio je Kadić.
U čijim je rukama sudbina Pravilnika?
Govoreći o posjedu imovine, a budući da se povrat PDV-a odnosi na prostor cijele BiH, Kadić pojašnjava da, ako je neko aplicirao iz Republike Srpske, taj pojedinac ne smije imati nekretninu na sebi niti članovi njegovog domaćinstva niti iz tog niti iz entiteta Federacija BiH.
“Primjera radi, ako imam nekretninu u Foči, a kupio sam stan u Federaciji BiH neću moći aplicirati jer ja na području BiH imam imovinu u svom vlasništvu”, poručio je Kadić.
Ovakva mjera bi mogla imati pozitivan utjecaj na tržište nekretnina, posebno u manjim sredinama, gdje je kvadrat novogradnje značajno jeftiniji nego u Sarajevu ili Banjaluci.
Prema posljednjim informacijama u Sarajevu i Banjaluci kvadrat stana u novogradnji ide i do 7.000 KM, na pojedinim lokacijama i do 8.000 KM.
To znači da će u konačnici u manjim sredinama moći kupiti više kvadrata za isti iznos. U konačnici, to će pokrenuti tržište, ali i gradnju.
Međutim, sve ekonomske pogodnosti i olakšice građanima će sačekati dok Upravni odbor ne da zeleno svjetlo na Pravilnik koji je ključan za provedbu zakona u praksi.
Upravni odbor UIO BiH čine:
Srđan Amidžić, predsjedavajući Upravnog odbora
Toni Kraljević, ministar finansija FBiH
Zora Vidović, ministar finansija RS
Jelena Popović, ekspert iz Republike Srpske
Zijad Krnjić, ekspert iz FBiH
Posmatrači:
Zoran Tegeltija, direktor UIO
Janja Geljić, Direktor Direkcije za finansije Brčko Distrikta
Mirza Kršo, Centralna banka BiH
Iako je prije nekoliko dana na konferenciji za novinare Srđan Amidžić, ministar trezora i finansija BiH koji je ujedno i na čelu Upravnog odbora UIO najavio da će uskoro biti sazvana sjednicai da su pored njega, Zora Vidović i Toni Kraljević, entitetski ministri finansija i članovi UO UIO, saglasni da se riješi ovo pitanje i omogući povrat PDV-a na prvu nekretninu to se još ne dešava.
Za to vrijeme građani koji su kupili nekretninu se s pravom pitaju ko će im nadoknaditi izgubljeno vrijeme i kamate koje su u međuvremenu platili bankama.
Tako brojne porodice ostaju u stanovima koje, pojedini, ne mogu ni u potpunosti opremiti, čekajući dokument koji bi po svim pravilima struke i logike davno trebao biti u primjeni. Osim toga ima i onih koji se ne usuđuju kupiti nekretninu dok ne vide provedbu zakona u praksi.
Scena.ba
